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實價登錄2.0上路出現房價「新三漲」 專家:近期房市恐難大幅成長

  •  2021-12-06
  •  陳昱均

(陳昱均/綜合報導)代表北台灣新建案市場概況的住展風向球,11月分數續增至43.6分,較10月時的43.1分成長0.5分,分數連續5個月走升,對應燈號連續3個月亮出代表「復甦安全」的綠燈;而風向球六大構成項目中,只有成屋供給量一項分數下滑,預售屋推案量、待售建案個數等兩項分數上揚,另議價率、來客組數與成交組數等三項分數持平。住展雜誌研發長何世昌表示,11月新建案市況雖然仍算穩定,但市況並未更加熱絡,原因可能與房價跳漲太快嚇到消費者有關,接下來買、賣雙方可能會暫時進入磨合期,房價續漲、市況不至於大幅下墜,但恐怕也難大幅成長,直到買方接受新價位且願意追價為止。

圖/11月新建案市況雖然仍算穩定,但市況並未更加熱絡,原因可能與房價跳漲太快嚇到消費者有關。擷取自Unsplash

11 月預售屋推案量能仍大,高達逾千餘億元,指標案數量相當可觀,其中單一案量逾15億元以上的指標案共有28個,分別為台北市-大同「大承」、松山「揚昇君隆」、中正「國雄中正」、信義「全坤X101」、士林「璞知溪」、文山「和暘W」、北投「達永豐盛學」、新北市-新店「江陵天碩-中央特區」、林口「立軒天頤」土城「馥華城奕」三重「冠德天韻」、淡水「水問山」。

桃竹預售指標案則有桃園市-中壢「宏普画時代-時尚苑」與「宏普画時代-時代苑」、桃園「璟都米蘭」、「宜誠吾界」、「定泰臻翫」、「昭揚天鋭」、「合康檜邑」、「璟都城品」、龜山「頤昌澄岳」和「富堡大湖滙」、蘆竹「日日和」與「A10公園翫」、新竹縣-竹北「合石如馥」、「豐邑一綻」、「閱建築」、新豐「富宇明星樂」。

11月新釋出的成屋案戶數約為6百餘戶,單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-松山「松耘樸石」、新北市-林口「太子苑」。

雖然新建案大量釋出,但因線上建案銷售情況普遍不錯,封盤、或完銷建案增多,線上待售的住宅建案數量持續下降,11月已低於1,150個,因此單項分數連三個月上揚;由於市況仍佳,建案開價、成交價同步上揚,11月議價率仍約為11.9%,與10月維持相同水準。

11 月住展風向球追蹤的指標建案平均來客約為每周38.8組,較10月時的每周38.9組略減0.1組,中止連續四個月正成長;另外,11月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約為每周3.9組,較10月份時的每周4.0組減少約0.1組。雖然11月成交組數略減,但仍處在今年相對高檔,而市況熱度未進一步提升的關鍵,可能與近期建案價格暴漲有關。

表/2021年11月「住展風向球」六大指標分數與燈號對照表。住展房屋彙整提供

何世昌指出,以往預售屋未全面實施實價登錄時,建案價位大多在開賣後買氣熱絡才分階段調漲,但實價登錄2.0上路後,業主把實價當成「時價」隨時調漲,更有少數業主祭出前所未見的「新三漲」手法,那就是先委託代銷銷售後漲價,潛銷時反映好再漲價,最後公開後賣得動又漲價。這樣的「新三漲」徒增銷售風險,已經出現漲價漲到連代銷都不敢接的建案,未來類似情況是否會增加,恐有待觀察。

何世昌認為,由於價位快速調漲,代銷業在業主、消費者之間變成夾心餅乾,易造成消費者誤會與增加不信任感,甚至有代銷因業主反悔不賣而白忙一場,最後血虧收場,「因此,今年房市雖好,但代銷面臨的市場挑戰恐不亞於往年,『賣太好被查、賣不好會掛』,既要面對業主價格的善變、消費者的反彈,還有官方頻繁稽查等三方夾擊,代銷可謂處在風口浪尖」。

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