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房地合一2.0即將上路 實施重點與影響一次看懂

  •  2021-05-28
  •  陳昱均

近兩年由於房貸利率降低、資金回流,使得國內房地產市場一片火熱,此次政府祭出房地合一稅2.0,掀起房地產業界一陣波瀾,而隨著房地合一稅2.0即將在7月1日上線,究竟其與原本的1.0版有何差異?又將如何影響房地產業?

房地合一稅2.0是什麼?

房地合一稅2.0,其修法重點在於針對持有5年內售出的房地產,將課徵更高稅率、延長短期持有課稅時程(2年->5年)、國內法人稅率比照自然人,並且納入預售屋、股權轉移兩種作為房地合一課稅範圍;21世紀不動產企劃研究室指出,房地合一稅2.0主要就是為了避免短期交易的炒房行為,像是一般民眾如果是自住的剛性需求,不太會有要急於出售的狀況,通常換屋都是可能生了小孩、小孩長大、小孩各自外出成家等,為小屋換大屋、大屋換小屋的需求,也都是要超過2年才會產生,因此影響最大的,就是那些持有2年以上、5年未滿的非自用屋主、購買預售屋的投資客,以及社團法人等,迫使他們得拉長房地持有年限,才能避免被課徵高額的稅率。

圖/房地合一稅2.0的實施目的,主要是為了避免短期交易的炒房行為。21世紀不動產企劃研究室提供

房地合一2.0將如何影響房地產業?

一旦房地合一2.0正式上路,短線的投資客戶將會首當其衝,買盤將會從積極進場轉為觀望氣氛,預期在6月底前會有交易熱潮,急於脫手的屋主有議價的空間以讓利換取交易,有意購置房產的民眾可考慮趁此機會置產;而在7月1日正式上路之後,賣方為避免重稅,將可能轉為惜售心態,將房產持有年限拉長,買方可挑選的物件選擇就會較少。

另外,由於房地合一稅2.0延長課徵重稅到5年,除了中古屋市場外,建商在原物料價格持續上漲、市況曖昧不明的情況下,也很有可能會出現減少推案量、降低土地交易的情形,連帶造成預售屋市場數量下跌,甚至部分建商改為先建後售的形式,久而久之將讓市場產生供給減少情況,連鎖效應下使房價可能不跌反漲。

表/房地合一稅2.0與1.0比較表。21世紀不動產企劃研究室彙整提供

21世紀不動產企劃研究室提醒,若是以投資為目的購置房產,必須做好買房可能持有5年以上的長期持有打算,因此需掌握好資金周轉,即使房貸寬限期(僅需支付利息)過了之後,仍能持續繳付房貸(本金+利息);此外,若遇到經濟狀況突然發生困難等非自願離職等非自願性因素而急於脫手,交易持有期間2年以下是享有20%特別稅率。